Publié le 29 Mai 2024

Vous êtes sur le point de vendre, d'acheter ou de louer une propriété ? Les diagnostics immobiliers sont alors un passage obligé, mais savez-vous réellement lesquels sont nécessaires pour votre situation spécifique ? Entre les impératifs légaux, les préoccupations de sécurité et les attentes des acheteurs ou locataires, il est essentiel de bien comprendre quels diagnostics doivent être réalisés.

Comment identifier les diagnostics nécessaires ?

La première étape pour identifier les diagnostics immobiliers nécessaires est de bien comprendre les obligations légales en vigueur. En France, la législation impose un certain nombre de diagnostics obligatoires qui varient en fonction du type de transaction (vente, location) et des caractéristiques du bien immobilier.

Réglementations nationales

La législation française stipule plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Par exemple, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est requis pour toutes les ventes et locations, tandis que le diagnostic amiante est exigé pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic plomb, quant à lui, est nécessaire pour les biens construits avant 1949. Ces réglementations visent à protéger la santé des occupants et à informer les futurs propriétaires ou locataires des risques potentiels.

Réglementations locales

En plus des exigences nationales, certaines régions ou communes peuvent imposer des diagnostics supplémentaires en raison de risques spécifiques. Par exemple, dans les zones à risque sismique ou inondable, un État des Risques et Pollutions (ERP) est souvent requis. Il est donc crucial de se renseigner auprès des autorités locales ou de consulter les plans de prévention des risques pour connaître les obligations spécifiques à votre localisation.

Analyser les caractéristiques du logement

Une fois les obligations légales identifiées, il est important d’analyser les caractéristiques spécifiques de votre bien immobilier pour déterminer les diagnostics nécessaires.

Année de construction

L’âge du bâtiment est un facteur déterminant. Les biens construits avant certaines dates clés (comme 1949 pour le plomb ou 1997 pour l’amiante) sont soumis à des diagnostics spécifiques en raison des matériaux de construction utilisés à l’époque.

Type de bien

Les exigences varient également selon qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, ou d’un local commercial. Par exemple, un local commercial nécessitera souvent un diagnostic accessibilité en plus des diagnostics classiques.

Localisation géographique

La situation géographique joue un rôle crucial. Les biens situés dans des zones à risque (inondation, sismicité, proximité d’un site industriel) nécessiteront des diagnostics supplémentaires pour évaluer et informer des risques environnementaux potentiels.

Les diagnostics immobiliers exigés selon le type de transaction

Lorsque vous louez ou vendez un logement, des diagnostics immobiliers doivent être effectués. Cependant le nombre et le type de diagnostics à réaliser diffèrent selon le type de la transaction immobilière envisagée.

Pour la location d’un bien immobilier :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : comme pour la vente, le DPE est réalisé pour toutes les locations. Il informe le locataire sur la consommation énergétique du bien et son impact environnemental.
• Diagnostic plomb : il est imposé pour les logements construits avant 1949. Le CREP doit être réalisé avant la mise en location pour prévenir les risques d’exposition au plomb, surtout pour les enfants.
• État des Risques et Pollutions (ERP) : comme pour la vente, ce diagnostic est requis pour tous les biens immobiliers. Il informe le locataire des risques naturels, technologiques et de pollution des sols.
• Diagnostic électricité : il est effectué pour les installations de plus de 15 ans. Ce diagnostic vise à assurer que l’installation électrique est sûre pour les locataires.
• Diagnostic gaz : il est obligatoire pour les installations de gaz de plus de 15 ans. Ce diagnostic est réalisé pour prévenir les risques liés aux installations de gaz.

Pour la vente d’un bien immobilier :

En plus des diagnostics requis pour la location, la vente d’un logement nécessite des diagnostics supplémentaires. Voici les diagnostics supplémentaires pour la vente :

• Diagnostic amiante : nécessaire pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic détecte la présence d’amiante dans les matériaux de construction, ce qui est important pour la santé des futurs propriétaires et pour les travaux de rénovation.
• Diagnostic termites : indispensable dans les zones déclarées à risque par un arrêté préfectoral. Ce diagnostic détecte la présence de termites, qui peuvent causer des dégâts importants aux structures en bois du bâtiment. Il est essentiel pour prévenir des dommages coûteux.

Les diagnostics complémentaires

Dans certaines situations spécifiques, des diagnostics supplémentaires peuvent être nécessaires pour garantir la conformité et la sécurité du bien.

• Diagnostic assainissement : ce diagnostic est exigé pour les maisons non raccordées au tout-à-l’égout. Il vérifie la conformité des installations d’assainissement non collectif (fosses septiques, micro-stations, etc.) et leur bon fonctionnement. Ce diagnostic est généralement réalisé par les services publics d’assainissement non collectif (SPANC).
• Diagnostic bruit : il est demandé pour les biens situés dans les zones de bruit des aérodromes. Ce diagnostic évalue l’exposition au bruit et informe les occupants des nuisances sonores potentielles. Il est particulièrement important pour les biens situés à proximité des aéroports.

Faire appel à un professionnel certifié

Les diagnostiqueurs Immobiliers certifiés possèdent les qualifications et l’expertise nécessaires pour effectuer une évaluation précise et exhaustive des diagnostics requis pour votre bien. Ils sont formés pour identifier les risques spécifiques et pour réaliser les tests conformément aux normes en vigueur.

Chaque bien immobilier est unique, et une consultation personnalisée permet de déterminer avec précision les diagnostics nécessaires en fonction des particularités de votre propriété. Un diagnostiqueur certifié pourra vous conseiller sur les examens obligatoires mais aussi sur les diagnostics recommandés, en tenant compte de vos besoins spécifiques et de ceux de vos futurs acheteurs ou locataires. Cela permet d’éviter les diagnostics superflus et de se concentrer sur ceux qui sont réellement indispensables.

Chaque type de transaction immobilière impose des diagnostics spécifiques pour garantir la sécurité et la transparence des transactions. Il est important de bien connaître ces obligations pour éviter les litiges et assurer une vente ou une location sereine et conforme aux régulations en vigueur.